Propiedad, derecho de superficie y arrendamiento para los paneles fotovoltaicos
A la hora de afrontar la instalación de un equipo de producción de energía renovable, tal como las instalaciones fotovoltaicas, son muchas las maneras de estructurarlo jurídicamente.
Uno de los principales temas a decidir respecto de su instalación suele ser el derecho que se debe ostentar sobre la superficie o terreno en el que se quieran colocar. En este sentido distinguimos los tres principales.
En primer lugar, tenemos el derecho de propiedad, un derecho de dominio pleno sobre el terreno o edificio que proporciona el goce, disposición y reivindicación, siendo el más amplio poder reconocido por el ordenamiento jurídico sobre una cosa. Es un derecho real pleno, pero que no es absoluto, si no que se encuentra sometido a ciertos límites.
Si bien el terreno o edificio puede tener algún gravamen, como una hipoteca, por ejemplo, es la mejor opción a la hora de colocar este tipo de instalaciones, ya que favorecerá de cara a los bancos la financiación necesaria con vistas a las garantías que puedan ofrecerse.
En segundo lugar, se establece el derecho de superficie como uno de los más extendidos. Si bien no es un derecho real pleno, como lo es la propiedad, supone un derecho inscribible, oponible a terceros y sobre el que se pueden constituir garantías. Este derecho permite a su titular edificar sobre el suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo edificado.
En este caso se diferencian dos partes, el cedente, que es la persona que otorga el derecho de superficie, y el superficiario, que es la persona que adquiere este derecho sobre el suelo ajeno, permitiéndole realizar obras sobre el rasante, vuelo y subsuelo de la finca o edificio.
Es un derecho temporal, que puede extenderse más allá de los 99 años, por lo que es preferible la propiedad. Sin embargo, es uno de los derechos más extendidos a la hora de estructurar las instalaciones fotovoltaicas, ya que, como dijimos, es un derecho real, inscrito en el Registro de la Propiedad, oponible a terceros y sobre el que se puede constituir hipoteca, por lo que, por lo general, también es un derecho que favorece la financiación de cara a establecer garantía suficiente.
Por tercer y último lugar, nos encontramos con el contrato de arrendamiento, que otorga el derecho de uso y disfrute del terreno o superficie durante un tiempo determinado. Si bien no tiene la consideración de un derecho real, y por tanto, es menos garantista que los dos anteriores, es otra de las opciones alternativas al derecho de propiedad y al de superficie. A diferencia de estos dos anteriores derechos, no facilita tanto la financiación bancaria, aunque, no obstante, sigue haciendo viable la instalación fotovoltaica.
Si bien hay un orden de preferencia general en el mercado para este tipo de operaciones, cada caso en particular requiere unas especificaciones distintas dependiendo de las necesidades y situación concretas. Para ello, en Estudio Jurídico Internacional Abogados López-Ibor Mayor, contamos con un equipo de expertos abogados en energías renovables, abogados de contratación eléctrica, abogados de autoconsumo y comunidades energéticas, que le podrán asesorar en todos los factores, tanto regulatorios como civiles y mercantiles, a tener en cuenta a la hora de abordar cualquier tipo de proyecto de energías renovables.
